Évolution de la supply chain 2020 : s'adapter aux défis du COVID-19

Si le COVID-19 a posé de grandes menaces pour toutes les entreprises de tous les secteurs, il a suscité une peur particulière dans le secteur de l'immobilier industriel et logistique, et pour cause. Alors que les nouvelles circulaient sur la flambée à Wuhan, en Chine, un centre de fabrication connu qui n'est qu'un rouage dans une machine bien plus grande, les raisons de s'inquiéter semblaient se multiplier. Le désespoir semblait cyclique — les perturbations de la supply chain diminuaient les revenus des entreprises, ce qui, couplé à la réduction des dépenses de consommation, diminuait le besoin d'approvisionnement. Pour un moment, la demande d'entrepôts et de centres de distribution semblait être sur un déclin inévitable.

Mais le temps a révélé une histoire plus vraie, et les perspectives de l'industrie industrielle et logistique montrent une résistance presque sans précédent. Pour comprendre, et faire confiance, à la demande inébranlable d'espaces de distribution au milieu d'une récession mondiale, il est impératif de considérer les nouveaux moteurs de la demande dans l'économie du COVID-19, et d'observer les changements dans les stratégies de supply chain qui feront des propriétés d'entrepôt certains des types de biens les plus performants à l'avenir.

Le triptyque de la demande

Dans sa revue de mi-année sur les perspectives du marché immobilier mondial, CBRE identifie trois sources principales de la demande dans le secteur industriel et logistique. Premièrement, et peut-être le plus impactant, c'est le boom du e-commerce. Extension d'une tendance déjà croissante, le shopping virtuel et les ventes en ligne ont eu un impact énorme sur la composition du secteur industriel depuis la pandémie de COVID-19. Tout, de la nourriture et des vêtements à la décoration intérieure, est acheté en ligne, nécessitant des installations de distribution en nombre bien plus grand. En 2019, le e-commerce représentait 17 % du total des ventes de détail dans les 10 pays ayant la plus forte production de détail — un chiffre qui devrait passer à 21 % d'ici 2021.

Une autre prédiction est l'augmentation des « stocks de sécurité ». Tout au long de la pandémie, la demande refoulée et les pics d'achats ont changé l'état d'esprit des détaillants et fabricants. De nombreux propriétaires d'entreprises choisissent d'augmenter leurs stocks en stockage, afin d'être adéquatement préparés pour un comportement d'acheteur tout aussi imprévisible. Une stratégie actuellement largement adoptée, l'augmentation des stocks de sécurité stimulera également la demande d'espace d'entrepôt.

La source finale de demande accrue est les adaptations qui en découlent de la stratégie de supply chain. Comme la plupart des supply chains fonctionnent aujourd'hui sur des configurations multi-niveaux, où un entrepôt alimente un autre, l'impact du COVID-19 a causé des effets de goulot d'étranglement en de nombreux endroits, et les inefficacités de l'approche multi-canal ont été exposées. On s'attend à ce que les détaillants modifient leur stratégie, en adoptant une approche omnicanal de la distribution comme cela a été fait par le passé.

La demande à différents endroits

Dans le processus d'expansion de leurs réseaux de distribution e-commerce, les détaillants sont susceptibles de diversifier leur demande en termes de localisation. Les perturbations causées par la pandémie, et les tarifs commerciaux préexistants entre la Chine et les États-Unis, détournent l'intérêt de la Chine vers les marchés industriels d'Asie, d'Europe, du Mexique, et localement aux États-Unis. De plus en plus de détaillants ajoutent des installations de fabrication en dehors de la Chine, en plus de leurs opérations déjà en place, pour diminuer les chances de futurs effets de goulot d'étranglement. Avec l'accent mis sur la résilience de la supply chain, le marché industriel sera favorablement décentralisé.

Pendant la récession, les marchés industriels près des zones peuplées continueront de présenter un faible risque. Au contraire, les marchés secondaires et tertiaires de banlieue — zones plus dépendantes de l'économie localisée — refléteront le ralentissement inévitable qui a lieu sur le marché. Mais en raison des perspectives globales du marché, il n'y a aucune raison de supposer qu'un tel assouplissement aura de la permanence, et ces zones pourraient offrir aux investisseurs des opportunités à haut rendement à long terme.

La demande se manifestera également différemment selon les secteurs desservis. Naturellement, les occupants du e-commerce fourniront une partie de la demande la plus prévisible et inébranlable. Mais un autre secteur en croissance est l'épicerie, l'alimentation et les boissons. La nourriture est un type de bien de plus en plus acheté en ligne, alimentant le besoin pour les détaillants d'épicerie d'avoir de nouvelles stratégies de stockage. CBRE cite le médical, les fournisseurs de données, et les fournisseurs logistiques tiers nationaux comme d'autres occupants à faible risque.

Enfin, la différera également selon le type de propriété, les grands espaces (big-box) étant le pari le plus sûr. Les grands blocs d'espace sont préférés par les détaillants aux États-Unis. Si la demande pour les entrepôts et centres de distribution du dernier kilomètre — où les marchandises restent avant d'être distribuées à leur destination finale client — augmente comme prévu, il pourrait y avoir une demande constante pour des projets de réaménagement dans les années à venir.

« Supply chain » est un terme que la pandémie de coronavirus évoque, avec une certaine panique. Mais la flambée du e-commerce, le besoin de stocks de sécurité, et les inefficacités exposées du système multi-canal centralisé actuel ne sont que prometteurs pour le secteur logistique et industriel. Avec toutes les raisons de s'attendre à une augmentation constante de la demande d'entrepôts et de centres de distribution, cet espace du marché immobilier continuera de faire preuve de résilience alors que les effets économiques de la pandémie continuent de se jouer. Pour les investisseurs espérant contrer les faiblesses d'autres secteurs, l'immobilier industriel est un endroit éclairé où regarder.

Zain Jaffer est fondateur et PDG de la société d'investissement Zain Ventures.