Préparez-vous :voici le méga-entrepôt urbain

Si vous pensez que les rues de la ville sont encombrées maintenant, imaginez un centre de distribution géant atterrissant en plein milieu d'un environnement urbain animé.

Les conducteurs, les piétons, les cyclistes et les transporteurs commerciaux de marchandises se disputent tous la même bande d'asphalte. La popularité des services de covoiturage tels qu'Uber et Lyft, associée à l'explosion du commerce électronique et au besoin conséquent d'une livraison rapide sur le dernier kilomètre, n'ont fait qu'empirer les choses.

Vient maintenant la tendance à implanter les grands centres de distribution, qui étaient auparavant situés dans des zones moins fréquentées, en plein milieu des grandes villes. La raison en est le besoin des e-commerçants de satisfaire la demande des clients pour un service le jour suivant et le jour même, parfois lié à des heures de livraison spécifiques.

En mai dernier, les promoteurs immobiliers ont annoncé l'ouverture en 2021 d'un DC dans le Bronx, à New York. Totalisant près d'un million de pieds carrés, ce serait le plus grand centre de distribution à deux étages du pays. Des projets similaires sont en cours à Chicago, Los Angeles et San Francisco.

"La volonté des développeurs de spécifier ce type de projet montre que la demande est là", déclare Matt Powers, vice-président exécutif du commerce de détail et du commerce électronique chez le promoteur immobilier Jones Lang LaSalle.

L'espace dans les villes est primordial, note-t-il, donc la solution réside dans la construction d'installations à plusieurs étages qui peuvent emballer la quantité maximale de pieds carrés dans une empreinte restreinte. C'est depuis longtemps la tendance dans les pays asiatiques comme la Chine, Singapour et le Japon, où des populations très concentrées obligent les développeurs à se développer plutôt qu'à se retirer.

Jusqu'à présent, des projets similaires dans des villes américaines ont pour la plupart été considérés comme économiquement irréalisables. Pas plus. Les promoteurs et leurs commerçants locataires sont prêts à payer le surcoût des terrains urbains en échange de la possibilité d'atteindre les citadins en quelques heures.

La construction d'installations à plusieurs étages, avec des virages serrés nécessaires pour déplacer les véhicules entre les étages, soulève des questions d'accès par les plates-formes de semi-remorque. Le DC de 590 000 pieds carrés construit par Prologis à Seattle, qui serait le premier du genre aux États-Unis, a trois étages, mais seuls les deux premiers sont réservés aux opérations d'entrepôt. Le dernier étage comprend des bureaux et des « espaces de fabrication », note Powers.

La conception à plusieurs étages a eu tendance à mieux fonctionner en Asie en raison des camions plus petits qui desservent habituellement cette région. Les véhicules lourds créent des défis structurels pour les constructeurs d'immeubles de grande hauteur. La possibilité de plaintes de la part des résidences et des entreprises voisines concernant le bruit, les lumières, les embouteillages et la pollution préoccupe également les développeurs américains.

Mais rien de tout cela n'arrête la croissance des grands centres de distribution dans certains environnements urbains américains, où les petits entrepôts dans les limites de la ville ne peuvent plus répondre à la demande de produits. Il s'agit maintenant de trouver un espace qui concilie le besoin de proximité avec les clients avec les problèmes de zonage et d'utilisation. L'installation du Bronx, note Powers, était auparavant un complexe de cinéma, donc les voisins étaient habitués à sa présence en tant qu'opération commerciale.

Les résidents locaux pourraient également être quelque peu apaisés par le fait que les expéditions sortantes de ces grands centres de distribution se déplacent dans des camions plus petits, souvent des camionnettes, ce qui entraîne moins de bruit et de congestion. Et les gouvernements locaux sont susceptibles de sauter sur l'occasion de réaffecter des parcelles de terrain inactives, offrant des incitations généreuses pour l'installation d'un grand entrepôt.

La valeur des propriétés urbaines est généralement à la hausse, que ce soit en raison d'un afflux de résidents à revenu élevé, de développements commerciaux tels que des centres commerciaux haut de gamme et du besoin de plus d'espace d'entrepôt. « La demande est là pour l'industrie », dit Powers. « Les développeurs n’obtiennent pas d’offres sur cette propriété. Ils sont prêts à dépenser une prime pour servir l'utilisateur final."

Quant à l'effet sur la valeur des propriétés résidentielles, cela dépend de l'emplacement, dit Powers. « Cela pourrait avoir un impact sur les résidents à proximité [d'un centre de distribution], mais pour la plupart, ce sont encore des zones quasi commerciales. »

Une plus grande préoccupation est de trouver suffisamment de travailleurs pour doter ces installations géantes. Avec le chômage aux États-Unis à des taux historiquement bas, chaque entreprise de services est confrontée au défi d'obtenir suffisamment de corps chauds. Et le travail d'entrepôt en particulier, composé de tâches répétitives et souvent ardues, n'est pas considéré comme une option attrayante par de nombreux jeunes demandeurs d'emploi aujourd'hui. Ensuite, il y a le fait que le coût d'embauche des travailleurs en ville est souvent plus élevé que celui des banlieues ou des zones rurales.

Powers s'attend à ce que la tendance à l'entreposage urbain se poursuive, avec une mise en garde. « Ce ne sera pas une croissance rapide », dit-il. « Ceci est toujours une prime. » Les détaillants sont prêts à assumer le coût d'une implantation dans des environnements urbains tels que Manhattan pour des raisons d'image et de présence sur le marché. Les entreprises industrielles, en revanche, feront probablement des choix davantage axés sur les résultats à chaque emplacement.

De plus, le nombre de villes pouvant accueillir de telles opérations est limité. Des opportunités continueront de se présenter dans des endroits très confinés tels que San Francisco, le centre-ville de Chicago et New York, dit Powers, "mais cette demande ne se traduira pas par Dallas ou Houston, qui sont déjà en train de s'étendre."